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內(nèi)查外調(diào)、賬實(shí)比對(duì)：追繳稅款1591萬元
發(fā)布時(shí)間 : 2022-01-21 08:28:34
房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，企業(yè)生產(chǎn)銷售正常，但檢查人員發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)應(yīng)稅成本遠(yuǎn)高于同行。面對(duì)復(fù)雜的業(yè)務(wù)和眾多的企業(yè)賬目數(shù)據(jù)，檢查人員對(duì)企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行了逐項(xiàng)梳理和篩選，最終找到了原因& hellip& hellip
公司注冊(cè)-就找千百惠工商注冊(cè)-代辦注冊(cè)公司-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" src="http://www.lcjzzx.cn/uploadfile/2022/0121/20220121082835933.png" alt="公司注冊(cè)-就找千百惠工商注冊(cè)-代辦注冊(cè)公司-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" />遠(yuǎn)高同業(yè)的房產(chǎn)計(jì)稅成本安徽省宣城市地方稅務(wù)局稽查局近日根據(jù)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)改革檢查方案，對(duì)A房地產(chǎn)有限公司進(jìn)行稅務(wù)檢查，核實(shí)該公司通過提前結(jié)轉(zhuǎn)利息、高估應(yīng)納稅成本、低估應(yīng)納稅面積等方式少繳稅款。針對(duì)企業(yè)的違法行為，該局作出追繳稅款1591萬元，并處滯納金178萬元的決定。
某房地產(chǎn)公司成立于2009年4月，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。企業(yè)共開發(fā)了A、B、C三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中A、B項(xiàng)目已于2015年達(dá)到竣工條件，三個(gè)項(xiàng)目自2013年起陸續(xù)出售。2017年2月，根據(jù)營(yíng)改高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)檢查計(jì)劃，宣城市地方稅務(wù)局稽查局決定對(duì)該企業(yè)2013年至2015年納稅情況進(jìn)行檢查。
核查人員在核查前對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和申報(bào)信息進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)公司申報(bào)的已完工不動(dòng)產(chǎn)單元計(jì)稅成本為4862元/平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)?000元/平方米的行業(yè)平均水平；申報(bào)的產(chǎn)成品應(yīng)稅毛利率為21%，遠(yuǎn)低于地區(qū)同業(yè)應(yīng)稅毛利率的30%；土地使用稅申報(bào)計(jì)稅面積只有5.6萬多平方米，與企業(yè)取得的10.3萬平方米土地使用證數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)。
檢查人員認(rèn)為，應(yīng)稅成本和毛利率與市場(chǎng)狀況有關(guān)。2013-2015年，宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)，公司房地產(chǎn)銷售價(jià)格波動(dòng)不大，成本構(gòu)成變化不大。企業(yè)應(yīng)稅成本過高，應(yīng)稅毛利率過低是不合理的。然而，企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)成本和高估成本會(huì)直接影響企業(yè)的毛利率。
檢查人員決定從企業(yè)應(yīng)稅成本的核定入手，全面梳理三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，逐項(xiàng)核對(duì)數(shù)據(jù)，檢查企業(yè)是否存在結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目成本等諸多問題。
代辦公司注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" src="http://www.lcjzzx.cn/uploadfile/2022/0121/20220121082835604.png" alt="注冊(cè)公司-就找千百惠工商注冊(cè)-代辦公司注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" />疑點(diǎn)重重的企業(yè)賬目實(shí)地檢查中，檢查組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，決定改變檢查方式，分稅種、分項(xiàng)目確定檢查人員，開展針對(duì)性檢查。一組采用內(nèi)部檢查和外部轉(zhuǎn)賬相結(jié)合的方式，按照法定程序收集企業(yè)賬簿和相關(guān)資料進(jìn)行分析，另一組則利用外部轉(zhuǎn)賬的機(jī)會(huì)獲取證據(jù)。
檢查人員利用電子采集軟件從企業(yè)財(cái)務(wù)軟件中提取數(shù)據(jù)，利用審計(jì)軟件進(jìn)行對(duì)比分析；從銷售部門取得企業(yè)的銷售明細(xì)賬原件，要求企業(yè)提供各種合同、批文、施工圖紙等復(fù)印件。經(jīng)分析核實(shí)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)賬目存在諸多問題。
第一，拆遷安置房交付后，不視為銷售，確認(rèn)收入。在檢查企業(yè)提供的土地成本時(shí)，一份土地分配協(xié)議引起了檢查員的注意。根據(jù)分配協(xié)議，公司在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)需要按同等面積提供1.1萬多平方米的拆遷安置房，2015年拆遷安置房已全部交付。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定，公司2015年應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)這些拆遷安置房的銷售收入，并在公司開發(fā)項(xiàng)目的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)中計(jì)入同等金額，分?jǐn)偟焦救齻€(gè)開發(fā)項(xiàng)目A、B、C的土地成本中核算。但公司在交房時(shí)沒有確認(rèn)拆遷安置房的收入，也沒有確認(rèn)成本。檢查人員判斷，由于企業(yè)未完成項(xiàng)目C，未出售項(xiàng)目A、B，且拆遷安置房視同出售后，企業(yè)同期應(yīng)納稅所得額大幅增加，但增加同等金額的土地成本不能同時(shí)分?jǐn)偟焦こ坛杀局小闇p少納稅，企業(yè)未按規(guī)定確認(rèn)拆遷安置房收入。
二是項(xiàng)目開發(fā)資金收息存在問題。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司2011-2015年短期借款子公司賬戶顯示借款金額2億余元，主要用于支付土地出讓款，但賬戶中的開發(fā)成本& mdash開發(fā)間接費(fèi)用賬戶下的利息為零。這筆貸款沒有利息，這引起了檢查人員的注意。公司開發(fā)的項(xiàng)目A、B已經(jīng)完成，項(xiàng)目C尚未完成。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三十條規(guī)定，公司發(fā)生的貸款利息，不論采用何種方法計(jì)算分?jǐn)偫⒑烷_發(fā)成本& mdash開發(fā)間接費(fèi)用賬戶下的利息不應(yīng)為零。但本科目下的利息為零，意味著公司可以將所有利息支出結(jié)轉(zhuǎn)至已完工項(xiàng)目成本，通過增加項(xiàng)目成本，減少當(dāng)期應(yīng)繳納的稅款。
第三是高估成本的問題。在檢查企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)，公司通過應(yīng)付賬款科目估算建筑安裝費(fèi)用6109萬元，這些費(fèi)用已結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)成本科目。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三十二條:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目外包項(xiàng)目未最終結(jié)算且未取得全額發(fā)票的，可以在證明材料充分的前提下，計(jì)提發(fā)票不足部分金額，但最高不超過合同總金額的10%。檢查人員收集了公司數(shù)百份施工合同，利用審計(jì)軟件對(duì)相關(guān)工程數(shù)據(jù)進(jìn)行了逐一比對(duì)。經(jīng)計(jì)算，公司施工合同總金額為3.17億元，允許按10%比例計(jì)提的施工費(fèi)用為3171萬元。企業(yè)計(jì)提額外建設(shè)成本2938萬元，沖減已開發(fā)完成產(chǎn)品的建設(shè)安裝成本后，當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本結(jié)轉(zhuǎn)1825萬元。
此外，企業(yè)還存在應(yīng)稅土地面積核算與實(shí)際不符的問題。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司戶口登記和土地使用證記載的面積超過10.3萬平方米，但申報(bào)的土地使用稅應(yīng)稅面積超過5.6萬平方米，差額超過4.6萬平方米。逐一核對(duì)土地出讓合同和土地使用證后發(fā)現(xiàn)，公司第三張土地使用證面積剛剛超過4.6萬平方米，對(duì)應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目為項(xiàng)目c，該地塊土地使用證于2013年10月核發(fā)，但企業(yè)直到2016年才開始申報(bào)繳納土地使用稅。
企業(yè)注冊(cè)-就找千百惠工商注冊(cè)-代辦集團(tuán)公司注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" src="http://www.lcjzzx.cn/uploadfile/2022/0121/20220121082835466.png" alt="企業(yè)注冊(cè)-就找千百惠工商注冊(cè)-代辦集團(tuán)公司注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" />于法有據(jù)的處理決定檢查人員在發(fā)現(xiàn)企業(yè)賬目中存在多項(xiàng)涉稅問題后，并未急于對(duì)企業(yè)進(jìn)行約談，而是準(zhǔn)備對(duì)賬目中發(fā)現(xiàn)的利息等疑點(diǎn)進(jìn)行核查，進(jìn)一步確認(rèn)企業(yè)存在的問題。
針對(duì)貸款利息問題，檢查人員收集了該企業(yè)2011年至2015年的每一份貸款合同，確定了每一筆利息支付的時(shí)間點(diǎn)，以便查找憑證，在憑證附件中找到利息支付的原始憑證，從源頭上固定證據(jù)。
檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司2億多元貸款全部來自上級(jí)B集團(tuán)公司，立即前往B集團(tuán)公司進(jìn)行對(duì)外轉(zhuǎn)賬。根據(jù)集團(tuán)公司年度利息分配和歸集表，A房地產(chǎn)公司2011年至2015年共支付貸款利息8362萬元。
檢查人員查看企業(yè)賬簿憑證，發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)公司8362萬元利息已結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品& mdash項(xiàng)目和開發(fā)產(chǎn)品& mdash項(xiàng)目B分?jǐn)偭水a(chǎn)成品成本，而項(xiàng)目C沒有參與利息費(fèi)用的分?jǐn)偂z查人員查看了開發(fā)項(xiàng)目審批報(bào)告等資料，發(fā)現(xiàn)公司貸款資金主要用于征地費(fèi)用。按照規(guī)定，公司應(yīng)按照預(yù)算成本法在甲、乙、丙三個(gè)項(xiàng)目之間分?jǐn)偫①M(fèi)用。但公司將本應(yīng)分配給項(xiàng)目C的利息全部分配給項(xiàng)目A和項(xiàng)目B，并提前確認(rèn)利息費(fèi)用少繳稅款，故企業(yè)應(yīng)增加企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額1477萬元。
隨后，檢查人員約談了企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)人員，向岳陽、金灣企業(yè)指出了安置房收息交付不算銷售的問題。經(jīng)過稽查人員的稅法宣傳，企業(yè)人員承認(rèn)這兩個(gè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理存在問題。
然而，如何確定安置房的計(jì)稅價(jià)值仍然是一個(gè)難題。檢查人員查閱了100多份拆遷協(xié)議，查看了同期的銷售合同和票據(jù)，按照時(shí)間和面積逐一計(jì)算，最終確定計(jì)稅單價(jià)為5100元/平方米，視為銷售增加營(yíng)業(yè)收入5807萬元，三個(gè)項(xiàng)目A征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)， B、C按規(guī)定同時(shí)增加5807萬元，由A、B、C三個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)?，A、C結(jié)轉(zhuǎn)銷售額相應(yīng)增加。 最終測(cè)算出公司2015年度少報(bào)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額2094萬元。
當(dāng)檢查人員向企業(yè)指出土地使用稅繳納存在問題時(shí)，企業(yè)人員提供了政府拖延交付土地的聲明，稱企業(yè)與政府于2013年8月簽訂了土地出讓合同，原約定在次月交付土地，但2013年10月該地塊土地使用證辦理完畢后，政府部門因拆遷問題，直到2015年12月才交付土地。因此，2016年1月，公司申報(bào)繳納了該地塊股份公司深圳注冊(cè)的土地使用稅。
檢查人員告訴企業(yè)人員，雖然企業(yè)未能按期拿到土地，但根據(jù)安徽省地方稅務(wù)局2012年第2號(hào)公告的規(guī)定，如果因政府拆遷等原因，以補(bǔ)償方式取得的土地使用權(quán)無法按合同約定的時(shí)間交付使用， 城鎮(zhèn)土地使用稅自辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證書前與土地管理部門簽訂的補(bǔ)充合同或協(xié)議或相關(guān)政府職能部門的補(bǔ)充證明載明的交付時(shí)間的次月起計(jì)算繳納。 由于企業(yè)已經(jīng)辦理了土地使用證，根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)的納稅義務(wù)應(yīng)發(fā)生在2013年11月。與土地計(jì)稅面積相比，企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅242萬元。
最終，核查人員經(jīng)核查確認(rèn)，2015年公司少報(bào)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額5396萬元，少繳企業(yè)所得稅1349萬元。少繳土地使用稅242萬元。宣城市地方稅務(wù)局稽查局作出決定，依法向該企業(yè)繳納滯納金1591萬元、滯納金178萬元。企業(yè)認(rèn)可稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見，按時(shí)繳納稅款和滯納金。
代辦企業(yè)注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" src="http://www.lcjzzx.cn/uploadfile/2022/0121/20220121082835477.png" alt="北京注冊(cè)公司找千百惠-工商注冊(cè)-公司注冊(cè)-代辦企業(yè)注冊(cè)-營(yíng)業(yè)執(zhí)照" />要案點(diǎn)評(píng)化繁為簡(jiǎn) 分類監(jiān)控宣城市地方稅務(wù)局副局長(zhǎng)尹農(nóng)寧
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)多、財(cái)務(wù)核算復(fù)雜，稅務(wù)監(jiān)管存在一定困難。本案涉案企業(yè)通過提前結(jié)轉(zhuǎn)利息、高估稅收成本、不將交付安置房計(jì)為銷售費(fèi)用、跨期結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用等隱性手段虛增稅收成本，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，其涉稅違法行為具有一定代表性。
本案中，稽查人員按照收入與成本相匹配的原則進(jìn)行逐項(xiàng)核查，根據(jù)受益人對(duì)已完成和未完成項(xiàng)目的區(qū)分計(jì)算分?jǐn)偠愘M(fèi)成本，最終對(duì)企業(yè)虛開的稅費(fèi)成本進(jìn)行了準(zhǔn)確核查，查明了企業(yè)存在的虛報(bào)、少繳稅款的違法行為。為稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí)間跨度較長(zhǎng)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目積累了經(jīng)驗(yàn)，提供了可借鑒的范例。
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的難點(diǎn)，為提高管理效率，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)日常稅務(wù)監(jiān)管中實(shí)行按企業(yè)、按項(xiàng)目、按階段動(dòng)態(tài)管理，建立項(xiàng)目跟蹤管理臺(tái)帳，掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目完成情況，對(duì)企業(yè)申報(bào)信息進(jìn)行針對(duì)性分析，評(píng)估涉稅疑點(diǎn)，及時(shí)化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的偽造高估成本、利息費(fèi)用過高、跨期結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用、不視同銷售的非貨幣性資產(chǎn)交換等涉稅違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過搭建互聯(lián)互通的稅務(wù)平臺(tái)，建立信息互通機(jī)制，加強(qiáng)土地、房管、住建委、銀行等部門第三方涉稅信息的收集。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合征管信息，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、收益的分析監(jiān)測(cè)，實(shí)行源頭監(jiān)控。
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